sunnuntai 19. helmikuuta 2017

REIT-yhtiöön sijoittamisen riskit ja mahdollisuudet?

Olen sijoittanut kolmeen USA:ssa toimivaan REIT-kiinteistörahastoon; Realty Income, Stag Industrial sekä Omega Healthcare Investors. Käsitteellä REIT (Real Estate Investment Trust) tarkoitetaan erityisen verokohtelun piirissä olevia, usein listattuja, osakeyhtiömuotoisia kiinteistörahastoja. Sijoitan itse tällä hetkellä pelkästään kiinteistöihin sijoittaviin REIT-yhtiöihin (eREIT). 

USA:ssa on REIT-yhtiöitä joka lähtöön. Yhtiöt sijoittavat mm. asuntoihin, teollisuuskiinteistöihin, palvelutaloihin, sairaaloihin/terveyskeskuksiin, hotelleihin, toimistotiloihin ja ostoskeskuksiin. REIT-yhtiön on sijoitettava vähintään 75 prosenttia varallisuudestaan kiinteistöihin ja vähintään 75 prosenttia yhtiön bruttotuloista on tultava kiinteistöistä.

Koska yhtiön tulot koostuvat pääosin vuokratuloista, riskinä on aina toimialasta riippumatta vuokralaisten saatavuus ja vuokralaisen maksukyky. Toimialojen välillä riskit kuitenkin vaihtelevat. Olen listannut alle muutamia seikkoja, jotka vaikuttavat eri toimialoilla toimivien REIT-yhtiöiden tuottoihin ja mitkä sijoittajan tulisi myös ottaa huomioon.

Asuinkiinteistöjen ja toimistotilojen kohdalla parhaimmat tulevaisuudennäkymät ovat usein kasvukeskuksissa ja isoimmissa kaupungeissa, joissa työllisyysnäkymät ja väestön ikärakenne ovat hyvät.

Ostoskeskuksien kohdalla tulee ottaa huomioon alueen väestörakenne, sen ostovoima, väestönkasvuennuste, elinkeinorakenne ja sen kyky selviytyä tulevaisuudessa. Verkkokaupan kasvu on yksi isoimmista haasteista tällä alalla. Varmimpia sijoituskohteita ovat kasvukeskuksissa sijaitsevat ostoskeskukset.

Terveyssektorin kohdalla suhdannevaihtelut eivät suuresti vaikuta toimialaan, koska terveyspalveluiden kysyntä on tasaista. Riskinä alalla on kuitenkin poliittiset linjaukset, koska osa vuokralaisten rahoituksesta tulee valtiolta.

Hotellikiinteistöt ovat suhdanneherkimpiä REIT-rahastoja, koska suuri osa yöpymisistä ei perustu välttämättömiin tarpeisiin. Hotelliyöpymisistä kertyvää tulovirtaa ei pystytä ennustamaan yhtä tarkasti kuin muissa rahastotyypeissä.

Yleisesti ottaen ennen REIT-osakkeen ostamista sijoittajan tulisi kiinnittää huomiota yhtiön johtoon, sijoitusten maantieteelliseen sijaintiin ja toimialaan, sijoitusten hajautukseen, yhtiön velkaantumisasteeseen ja aikaisempien vuosien tulokseen.

REIT-yhtiöön sijoittamisen hyvinä puolina voidaan pitää seuraavia asioita:
  • Kiinteistörahastoon sijoittaminen on hyvä vaihtoehto asuntosijoittamista harkitsevalle. REIT-sijoituksessa riski on yhden asunnon sijaan hajautettu useampaan kiinteistöön. Tosin velkavivun käyttäminen suhteessa sijoitusasunnon ostamiseen on vaikeampaa.
  • Hyvä likviditeetti.
  • REIT-yhtiöt maksavat usein korkeampaa osinkoa kuin ns. tavalliset pörssiyhtiöt. Osingot maksetaan usein kvartaaleittain tai kuukausittain.
  • REIT-yhtiöihin voi sijoittaa myös ETF-rahastojen avulla keskitetysti, jolloin yhdellä sijoituksella saa laajasti hajautetun kokonaisuuden.

6 kommenttia :

  1. Tarjonnan laajuus yllätti ainakin minut kun aloin tutkimaan REIT vaihtoehtoja jenkeistä. Kyllä sieltä sitten lopulta löytyi muutama eri yhtiö salkun täytteeksi.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Valikoimaa kyllä riittää :) Itse ajattelin pitää salkussa muutamaa REIT-yhtiötä, pitää katsoa tulevaisuudessa josko jokin näistä omista firmoista menee vaihtoon.

      Poista
  2. Ainakin ARI ja BXMT mreiteistä ovat sellasia joiden pitäisi hyötyä korkojen noususta, itse ottavat rahaa kiinteällä korolla ja lainaavat ulos vaihtuvalla. Maksavat vähän korkeampaa osinkoakin. Minulla näitä vähän salkussa, lisäksi 8 ereittiä, mm. OHI ja STAG

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Täytyypä itsekin tutustua noihin yhtiöihin :)

      Poista
  3. Trump ja republikaanit aikovat tuoda verojärjestelmän, jossa mm korkoja ei voisi enäävähentää veroista. Tämä olisi ongelma juuri velkavivulla toimiville REIT:lle.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Näitä muuttuvia tekijöitä näköjään riittää :)

      Poista